La querelle ressurgit régulièrement entre les promoteurs immobiliers et les associations de protection du patrimoine, concernant la disparition à Beyrouth des maisons anciennes au profit d’immeubles de grande hauteur. Face à cette question, beaucoup de critiques sont émises, mais peu de solutions sont proposées. Voici un élément qui pourrait contribuer à faire avancer le débat et, peut-être, à résoudre ce problème de la préservation du patrimoine dans des quartiers de la capitale aujourd’hui convoités par les promoteurs immobilier.

Chaque fois qu’une maison traditionnelle est vendue à un promoteur immobilier, on devrait commencer par se demander pourquoi. En effet, qu’est-ce qui pousse le propriétaire d’un bâtiment, parfois à forte valeur architecturale, à se séparer de son bien immobilier ?
Plusieurs raisons se présentent. Parmi elles, le fait que le propriétaire ne parvient plus à percevoir son loyer, et qu’il ne peut se séparer de son locataire qu’en vendant son bien. Autre raison : le fait que le propriétaire n’a plus les moyens d’entretenir son bien immobilier à cause des loyers anciens et souvent trop bas. Dans tous les cas, l’acheteur qui lui en offrira le prix le plus intéressant, c’est le promoteur immobilier.
Pourquoi les parcelles de terrains sur lesquelles se trouvent ces maisons anciennes sont-elles si chères, et pourquoi intéressent-elles tant les promoteurs ?
Parce qu’elles présentent un taux d’exploitation (défini par la loi) particulièrement élevé : sur une parcelle donnée, la surface constructible dépasse de loin la seule superficie du terrain, dans la mesure où l’on peut y construire, à la place d’une maison d’un ou deux étages, des immeubles de grande hauteur. Le promoteur pourra ensuite vendre chaque appartement de ces grands immeubles et réaliser ainsi un bénéfice particulièrement intéressant, au regard du prix du mètre carré qui prévaut dans ces quartiers.

Les propriétaires de maisons anciennes doivent pouvoir continuer à tirer bénéfice de la parcelle de terrain sur laquelle est bâtie leur maison. Ils doivent pouvoir continuer à vendre ces mètres carrés constructibles excédentaires, sans mettre en péril le patrimoine architectural du quartier.
Une solution serait de créer dans Beyrouth, sur décision des autorités, une zone à fort taux d’exploitation, sur laquelle on pourrait faire basculer les taux d’exploitation des terrains sur lesquels sont bâtis les maisons et immeubles anciens. Il s’agirait, une fois ces mètres carrés constructibles excédentaires vendus, de les implanter sur cette zone exclusive, où pousseraient en priorité de grandes tours. Pour que la transaction reste intéressante pour le promoteur, il faut que le prix du mètre carré dans cette zone exclusive soit plus élevé que dans la zone d’origine. Ainsi, le promoteur achète moins cher qu’il ne revendra. Quant au vendeur, il fait son bénéfice en vendant ces mètres carrés constructibles si convoités.
Cela nécessite une volonté politique, permettant de faire passer une loi stipulant que la vente de ces mètres carrés constructibles ne pourra se faire qu’à destination de la zone exclusive prédéterminée, et jamais vers les quartiers à forte valeur architecturale.
Une fois ces mètres carrés constructibles excédentaires vendus, le propriétaire peut décider de garder sa maison ou de la vendre également : mais l’acheteur ne pourra plus bénéficier des mètres carrés constructibles déjà vendus et transférés en zone exclusive. S’il détruit la maison, il pourra seulement construire un bâtiment de même hauteur et de même surface.